BGH: Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis; Kostentragung durch Mieter

Der BGH hat im Juli 2020 erneut zu dem immer wiederkehrenden mietrechtlichen Thema der Schönheitsreparaturen Stellung genommen (BGH, Urteile v. 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Im Ergebnis wurde ausgeurteilt, dass der Vermieter einer unrenoviert an den Mieter übergebenen Wohnung Schönheitsreparaturen ausführen muss, wenn die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat. Allerdings hat der Mieter sich in diesem Fall an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Zustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Der erste Teil des oben genannten Tenors ist wenig überraschend. Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter muss diese nur übernehmen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so bestimmt ist und diese Klausel auch wirksam ist. Gerade die Frage der Wirksamkeit gibt immer wieder Anlass zu obergerichtlicher Rechtsprechung.

Neu in den oben genannten Entscheidungen ist nun, dass die Renovierungspflicht des Vermieters zusätzlich an die Voraussetzung geknüpft wird, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug „deutlich verschlechtert“ haben muss. Denn da die Wohnung unrenoviert übernommen wurde und die Mieter diesen Zustand damit akzeptiert haben, stellt dies für sich genommen noch keinen Mangel der Mietsache dar. Es muss vielmehr einer weitere deutliche Verschlechterung vorliegen.

Darüber hinaus hat der BGH ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Mieter an den Kosten im Wege der Mieterhöhung beteiligt werden kann. Aus diesem Grund werden die Urteile vielfach von Mieterschutzverein kritisiert.

Problematisch dürfte auf dieser Grundlage in jedem Fall die praktische Umsetzung werden. Es wird sicherlich noch nachfolgende Streitigkeiten zur Kostenverteilung der vom Vermieter durchgeführten Schönheitsreparaturen geben.