BGH: Entscheidung zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 eine Grundsatzentscheidung (Az. XII ZR 8/21) zu der Frage getroffen, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

Dieser Grundsatz führt allerdings nicht dazu, dass einem gewerblichen Mieter immer ein Anpassungsrecht zustünde. Hierfür – und für die Ermittlung der konkreten Höhe der Anpassung – sind vielmehr stets die Umstände des Einzelfalles zu betrachten. Das heißt, dass insbesondere die Dauer der Geschäftsschließung und die im vorliegenden Fall konkret entstandenen wirtschaftlichen Einbußen (Umsatzrückgang) auch unter Berücksichtigung staatlicher Hilfsleistungen und Versicherungsleistungen eine Rolle spielen. Von Belang kann außerdem sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Auch die Interessen des Vermieters sind zu berücksichtigen.

Der BGH hat die Sache daher zur erneuten Entscheidung an das Oberlandesgericht Dresden zurückverwiesen. Dieses muss nunmehr prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem vorliegenden Fall hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Zum Sachverhalt:

Die Beklagte hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs gemietet. Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgeschäft im Mietobjekt vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die Beklagte für den Monat April 2020 keine Miete.

Entscheidungsgründe des BGH:

Auf die Revisionen der Klägerin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen. Das OLG Dresden hatte zuvor entschieden, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werden könne, was der BGH in dieser Pauschalität allerdings ablehnt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Die konkrete Höhe der Anpassung hängte aber maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab. Hierzu im Einzelnen:

Die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts (d.h. v.a. § 313 BGB) war zunächst nicht durch die für die Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2022 geltende Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift sollte nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters bewirken und hatte keine Relevanz für die Höhe der Miete.

Die auf den Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums beruhende Betriebsschließung hat jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt. Gesetzgeberischen Maßnahmen können zwar unter gewissen Voraussetzungen zu einer Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts führen, was wiederum einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen kann. Dafür muss die gesetzgeberische Maßnahme allerdings unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehen. Die mit der Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung der Beklagten erfüllt diese Voraussetzung nicht. Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung knüpft allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus begünstigt und der aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Allgemeinverfügung wird jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch der Klägerin tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur „Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“. Die Beklagte konnte nicht davon ausgehen, dass die Klägerin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernehmen wollte.

Dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen soll jedoch grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen.

Vorliegend ist die sogenannte „große Geschäftsgrundlage“ betroffen, d.h. die Erwartung der Vertragsparteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern, wurde schwerwiegend gestört, indem das Geschäftslokal aufgrund der behördlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie geschlossen werden musste.

Die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters gehen im Fall einer solchen Betriebsschließung auch über das gewöhnliche „Verwendungsrisiko des Mieters“ hinaus. Denn die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann.

Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf immer einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls (§ 313 Abs. 1 BGB). Es bedarf einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen. Zu berücksichtigen kann aber auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Bei der Prüfung der Unzumutbarkeit sind außerdem auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen oder Versicherungsleistungen erlangt hat. Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.

 

Quellen: Pressemitteilung des BGH Nr. 04/2022 vom 12.01.2022;
https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA220104425&cmsuri=/juris/de/services/news/news-detail.jsp